Wie auch immer man diese Frage formuliert, die Frage ist und bleibt falsch gestellt. Rein theoretisch könnte man natürlich alle Ziegel, Fensterflächen, Dachschindeln, Buntmetalle und Kupferleitungen in einer Liste zusammenzählen, alle Arbeitsstunden mit einem angemessenen Preis verrechnen und auch noch die Planung des Architekten hinzu rechnen, so sollte sich ein halbwegs realistischer Sachwert für eine Immobilie abschätzen lassen.
Aber so wird es nicht gemacht, auf Grundlage dieses Ansatzes ist eigentlich noch nie ein Sachwert für eine Immobilie abgeschätzt worden. Nicht die physikalischen Steine eines Hauses sind etwas wert, sondern im absoluten Vordergrund steht allein die Lage der Immobilie und damit verbunden die beruflichen- und Freizeitmöglichkeiten für die potenziellen Bewohner.

Bevor hier nun näher auf drei verschiedene gängige Verfahren der Wertermittlung eingegangen werden soll, sei noch die folgende Plausibilität erlaubt, um dem Leser die Absurdität der oben gestellten Frage etwas klarer zu machen. Was ist z. B. ein Einfamilienhaus mit Keller in Massivbauweise und einer Wohnfläche von 160 qm wert? In München Sendling werden wohl 2 Mio. Euro dafür nicht reichen, im strukturschwachen niedersächsischen Wendland bekommt man für das gleiche Haus keine 60.000 Euro, wobei das norddeutsche Baugrundstück mehr als 1000 qm misst und einen wunderschönen alten Baum- und Buschbestand hat. Das Münchener Grundstück hat dagegen kaum 500 qm, liegt direkt an einer viel befahrenen Hauptverkehrsstraße und ist von allen Seiten her durch Mauern, Hecken und viel zu dicht benachbarte Häuser eingeengt. Dennoch geht jeder a priori davon aus, dass man in München natürlich eine sehr viel höhere Lebensqualität hat.

Bei gebrauchten Immobilien bzw. auch bei Grundstücken kommt der sogenannte Verkehrswert, den man auch als Marktwert bezeichnen könnte, zum Tragen. Es handelt sich dabei um den realen Preis, der mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit so dort erzielt werden kann. Per Definition spiegelt der Verkehrswert bezogen auf einen bestimmten Stichtag die (aktuellen) Marktverhältnisse wider. Selbstverständlich hat sich auch der Gesetzgeber mit diesem Problem befasst und daher 3 Verfahren bestimmt, von denen mindestens eines bei jeder Wertermittlung einer Immobilie anzuwenden ist. Da hierbei viele Details richtig zu beachten und auch konkret anzuwenden sind, ist es unbedingt zu empfehlen, einen qualifizierten und unabhängigen Gutachter mit der Wertermittlung zu beauftragen, was allerdings mit nicht unerheblichen Kosten verbunden ist. Die Erfahrung hat gezeigt, dass selbst ermittelte Immobilienwerte durch die Verkäufer immer deutlich zu hoch ausfallen, auch wenn ernsthaft versucht wird, alle Kriterien richtig anzuwenden. Dahinter verbirgt sich sehr wahrscheinlich ein psychologischer Effekt gepaart mit Wunschdenken.

Wer dann im Ergebnis als Verkäufer den Preis zu hoch ansetzt, hat erst mal richtig schlechte Karten, denn der Prozess des Verkaufens kann sich nun elend lange dahinschleppen. Am Ende läuft alles darauf hinaus, dass das Objekt sogar weit unter Wert verkauft werden muss. In Erbschaftsfällen ist es oftmals das Finanzamt, das einen Schätzwert für die Immobilie ansetzt. Wie jeder weiß, hat auch das Finanzamt seine Eigeninteressen mit der häufigen Folge, dass der vom Finanzamt festgelegte Preis oftmals eine "Schmerzgrenze" übersteigen kann. Dagegen können sich die Erben bzw. die Beschenkten durchaus mit einem Gegengutachten wehren. Sowohl das Finanzamt als auch die Gutachter halten sich in aller Regel an 3 normierte Verfahren zur Wertermittlung bei Immobilien, wobei nicht jedes dieser Verfahren gleichermaßen auf jede Immobilie angewendet werden darf. Der erste Schritt besteht also immer erst einmal darin, zu prüfen, um welche Art von Immobilie es sich überhaupt handelt, um darüber entscheiden zu können, mit welchem Verfahren die Berechnung vorzunehmen ist.